おきがるみがる

「お気軽&身軽」をテーマにした雑記ブログ。趣味はコンデジでスナップ写真です。

家を買うために本を5冊読んで勉強したことをまとめてみた

マイホームを買うことにしました。一戸建てでございます。

お金持ちの人ならいざ知らず、家を買うなんて人生に一度あるかないか。もちろん初めてのことなので知らないことだらけです。

そういうわけで5冊本を読んで初めて知ったということをまとめてみました。

一戸建ての持ち家のメリットとデメリット

住まいには持ち家か賃貸か、一戸建てかマンションかの計4パターンがあります。

それぞれメリットとデメリットを挙げていきますが、結論から言いますと僕は条件さえ揃えば持ち家の一戸建てを選ぶべきだと考えます。

持ち家 VS 賃貸

よく持ち家と賃貸はどちらがいいかという議論があります。僕は何冊か資産運用に関する本を読んでいますが、ファイナンシャルプランナーには賃貸派が多い印象です。

賃貸派の言い分として、持ち家は流動性の低さやローン破綻のリスクがあるということがよく挙げられます。そして賃貸のメリットはライフスタイルや環境の変化に対して柔軟に対応できるという点と、住み始めるのにまとまった資金が不要という点です。

賃貸の問題点は連帯保証人が確保できるかと、ずっと家賃を払っていけるかということ。これらをクリアすればずっと賃貸に住み続けても大丈夫です。

一方で持ち家のメリットは何か。それはローンを完済さえすれば老後に収入が減っても住むところを確保できるということ。言い換えれば短期集中で一生涯の家賃を前倒しで払っているようなものであり、持ち家の購入=老後資金づくりのひとつと言って過言ではないでしょう。また後述する団信や住宅ローン控除といった優遇措置で、保険料や税金の節約にもなります。持ち家の購入は資産運用の一環なのです。

つまり、定住する展望が見えてきてまとまった資金をつくりさえすれば持ち家のデメリットは小さくなり、賃貸のメリットを逆転することができます。

一戸建て VS マンション

持ち家を購入するとして、悩むのは一戸建てかマンションか。僕個人としては一戸建ての方がコスト的に有利だと思います。

マンションに住むには維持費が必要です。維持費は共用部分の修繕にしか充てられない上に、使い道を個人で自由に決められません。自動ドアやエレベーターなどの電気代も管理費として一律に支払うことになるのでその部分の節約も難しいです。また、クルマを持っている場合は駐車場代もかかりますし、固定資産税は共用部分が按分されるので必ずしも一戸建てより割安とは言えません。あと停電時にはエレベーターと自動ドアが機能しなくなるというリスクもあります。

一方の一戸建てはマンションより耐久年数が低く、維持費がかからない代わりに老朽化を防ぐためのメンテナンスやリフォームが必要となりますので、義務ではないものの修繕費の積み立ては必要になります。ただ、修繕費の使い道を自由に決められるというのは大きなメリットです。マンションは言わば他の住人と運命共同体となるということなのです。

もちろんマンションにもメリットはあります。駅の近くに建つことが多いので利便性が高いことと、警備員や防犯カメラ、オートロックといったセキュリティが万全なところです。これらの条件を一戸建てで叶えようとすると余分に費用や手間がかかってしまいます。あとは1フロアで生活空間が完結するので、冷暖房効率が良く、移動もしやすいので老後も暮らしやすいです。

一長一短あり、それぞれ好みもあるでしょうが、これらのことを考えるとマンションよりは一戸建ての方がメリットが大きいと感じます。

住宅購入にかかる費用

住宅を購入する時、土地と建物以外にもお金がかかります。

購入時には、

  • 仲介手数料(不動産の税抜価格×3.24%+64,800円まで。土地の価格には消費税がかからないので注意)
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 印紙代
  • 固定資産税・都市計画税精算金
  • 火災保険料
  • ローン保証料
  • ローン事務手数料
  • 引っ越し費用
  • 家具費用(カーテン、エアコンなど)

購入後には、

  • 不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税
  • 銀行へのローン支払い
  • 修繕積立金

といった費用がかかります。

住宅ローン

住宅購入する際、ほとんど人がお世話になるのが住宅ローン

正社員で安定した収入があり、クレジットカード支払いの滞りや返済中の借金などが無い限りは、金額は年収によって変わりますが融資が可能です。

ただ、住宅ローンは住まいとして使うことが原則なので、信用できる人であっても商業目的の物件だと住宅ローンを受けられません。同様の理由で土地だけの購入だと、駐車場としての利用も考えられるため受けられない場合があるようです。

転職直後の場合もローンは組みにくいですが、同業他社への転職で専門性が高ければ考慮してもらえることもあるようです。もし全然違う業界でも前職からの連続性をアピールすれば可能性はあるようです。

銀行からの融資を断られた場合や、転職したばかりや非正規雇用などといった場合は、最後の砦としてフラット35を検討することになります。

固定金利 VS 変動金利

住宅ローンの金利は以下の3種類があります。

  1. 全期間固定金利型(フラット35も含む)
  2. 固定金利期間選択型
  3. 変動金利型

この中で最も金利が安いのは変動金利型ですが、これは金利の変動リスクを借入者に負わせているためです。

適用金利は半年ごとに見直され、毎月返済額は5年に1回変わります。そのタイミングで金利が上昇していれば残債に対してその金利が適用され、返済額も増えてしまいます。

ただ、毎月返済額は無限に増えるということはなく、それまで支払っていた返済額の1.25倍までしか増額しません。だからといってそれ以上の増額分はおまけしてもらえるというわけではなく、返済が先延ばしになるだけです。つまり返済期間が延びるというわけです。

逆に金利が下がれば儲けものですが、現在の日本はマイナス金利を採用するぐらい低金利時代ですので、これからの金利は上がるしかありません。将来の見通しを立てたいならば、多少金利が高くても固定金利型を選ぶべきでしょう。変動金利とは0.5%程度の違いしかありませんし、金利が上がる心配から解放されると思ったら安い保険です。

固定金利期間選択型は指定された期間は金利が固定、期間が終わった時点の金利が残債に適用されるというもの。そこから再び固定金利期間選択型を更新してもいいですし、全期間固定金利型や変動金利型への変更もOKです。

それぞれ違う金利のローンを2本で組むという手もあります。1本は短期間で低金利な変動金利型、もう1本は全期間固定金利型といったパターンです。最初は2本分を返済しないといけないので大変ですが、1本を利息が膨らむ前に返済し終えることができます。教育費など出費のピークにローンの負担を減らすことが可能です。

都市銀行 VS ネット銀行

不動産屋だと基本的に都市銀行でのローンを推奨されますが、ネット銀行という手段もあります。

ネット銀行は都市銀行よりも一段と低い変動金利を主力商品にしています。とにかく安い金利でという人であれば検討してみてもいいかもしれません。

ネット銀行はネット通信と郵送のやり取りのみで審査から契約まで完結します。それゆえに店頭窓口で面談をするようなきめ細やかさには欠け、イレギュラーなケースには対応しない傾向があり、手続きに時間がかかります。

また、ネット銀行の多くは保証料が無料の場合が多いのですが、事務手数料で同程度取られてしまいます。保証料とは返済できなくなった時の連帯保証会社への支払いのことで、払ったら戻ってこない事務手数料と違って借り換えや繰り上げ返済をすることで一部が返還されます。保証料が無料だからと簡単にはネット銀行を選べませんね。

不動産屋の提携ローン VS 自分で用意するプライベートローン

不動産屋は提携ローンを利用するように誘導します。これはお客さんの審査状況を把握し、融資実行まで不手際がないように一元管理したいからです。

契約後融資を断られた場合、契約金が戻ってくるローン特約がありますが、提携ローン以外のプライベートローン(自分で用意するローン)にはつかないのが原則です。

もしプライベートローンを選択して融資を断られたり、手続きを忘れていたなどという場合、売買契約を解除したいと思っても支払った契約金は戻らないので注意が必要です。

ただ、提携ローンの場合は手数料を取られる場合も多いので注意です。手数料分浮く上に自由にローン商品を選べるのは良いですが、慣れない大金の借金ですから、プロにおまかせする方が安心と言えるでしょう。

元利均等返済 VS 元金均等返済

返済方法はさらに元利均等返済元金均等返済があります。元利均等返済は毎月返済額が一定になるように元金と利息を返済するのに対し、元金均等返済は元金部分を一定にして返済していきます。

元金均等返済だと借入れ当初は利息部分が大きくなってしまいますが、返済が進むと元金が減った分利息も減るため毎月返済額が少なくなっていき、また総返済額も少なくなります。一方の元利均等返済は毎月返済額が少なく一定なので返済計画が立てやすいですが、元金の減りが遅い分利息が膨らむため総返済額が多くなります。

理屈上は元金均等返済の方が得しそうですが、実は元利均等返済と総返済額に差はそこまでありません。月々の返済額を増やしてまで元金均等返済を選ぶ必要はなく、それならば元利均等返済を選んで月々の返済額を抑えつつ浮いた分を繰り上げ返済した方が賢いでしょう。

住宅ローン控除とすまい給付金

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでから10年間は残債の1%が所得税から控除されるという制度です。その最大額は個人間の売買であれば200万円、不動産業者からの売買であれば最大400万円となります。これは消費増税に伴う措置でして、不動産業者からの売買の場合は消費税がかかるのに対し、個人間での売買の場合は消費税がかからないためです。

住宅ローン控除は無条件で受けられるというものではなく、登記簿面積が50平方メートル以上の物件でなければ受けられません。これは住宅ローンはあくまで住宅として使うことが前提なので、あまり狭いと賃貸目的での購入と見なされて住宅ローンの対象外となります。またマンションの場合、面積は壁心ではなく内法(うちのり・壁の内側)ベースで計算されます。

所得税控除でということは所得が少ない人は控除される額も少ないということ。そこですまい給付金として年収510万円以下であれば30万円、消費税が10%になった後は年収775万円以下であれば50万円の手当が付きます。

あと固定資産税についても、新築物件については最初の5年間、認定長期優良住宅ならば最初の7年間は半額となるという措置があります。他にも条件を満たした住宅であれば登録免許税や不動産取得税についても軽減措置があります。

繰り上げ返済について

繰り上げ返済は月額の返済とは別に、将来支払う分を繰り上げて返済するシステムです。利息は時間の経過と共に膨らみ続けるので、早いうちに繰り上げ返済を繰り返せば総返済額も減らせて有利です。貯めてからまとめてドカンよりも、早い内にちょこちょこ繰り上げ返済する方が得です。

ローン会社によって繰り上げ返済に手数料が必要な場合がありますので、無料かなるべく安い会社を選びたいところです。

繰り上げ返済をするということは住宅ローン控除の対象となる残債が減るということで、住宅ローン控除が有効な10年間は繰り上げ返済をしない方がいいという話があります。確かに変動金利の場合は年利1.0%未満と住宅ローン控除の割合が大きいのでそう感じてしまいます。

しかしこれは都市伝説のようなもので控除額よりも利息が膨らむ分の方が大きいです。住宅ローン控除中でも早めに繰り上げ返済をして元金を減らす方が得策です。

繰り上げ返済には期間短縮型と返済額減額型の2種類がありますが、これも利息が膨らむことを考慮すると期間短縮型の方が有利です。

ボーナス返済について

繰り上げ返済と同じような効果があるのがボーナス返済。年に2回、ボーナスの時期にまとめて返済するシステムです。

言い換えれば年に2回繰り上げ返済するのと同じような効果があり、早めに返済することで利息が膨らむのを防いで総返済額を減らす効果があります。

ただ、ボーナスというのは業績によって必ず出るとは限らないもの。支給されない不測の事態に備えてボーナス返済に充てるだけの預貯金は確保しておくべきでしょう。

また、ボーナス返済を追加する際には月々の返済額とのバランスを確認して年収負担率が増えすぎないように注意しましょう。

生命保険代わりになる団信

住宅ローンは団体信用生命保険(通称:団信)の加入が原則セットです。団信とは借入者が死亡した時にローン残債がゼロになって家は残るという保険です。

つまり3000万円のローンがある状態で死んだら3000万円分の保険金が下りる生命保険みたいなものです。ローン契約者という団体の一員として契約するため、団体割引で一般的な生命保険よりも割安で加入できます。

一般的な生命保険と違うのは保険金の使い道がローン残債に強制され、それ以外の現金はもらえないという点。でもローン残債が少なくなってくる頃というのは子どもも自立する頃、生命保険の必要性が少なくなっているでしょう。

民間のローンだと団信は強制加入ですが、フラット35であれば団信を利用せず金利を下げるということもあります。健康上の理由で団信に入れずローンが組めないという人はフラット35で団信未加入という選択肢もあるというわけですね。逆にフラット35の団信の保険料は金利に含まれていませんので、毎年1年分の高い保険料を別途支払う必要がありますので、使わなくても済むならばフラット35ではなく通常の長期固定金利を選ぶ方が無難です。

団信の落とし穴は条件が死亡のみという点。つまり病気や怪我で働けなくなってもローンの支払いは続くということです。疾病や障害でも適用される特約はありますが、その分金利が上乗せされるので考えものです。

また、夫だけの収入では足りない場合、妻もローンを組むと融資額は増えますが、夫婦共に団信に入る必要があります。仮に夫が亡くなった場合、夫側のローンはゼロ円になりますが妻のローンはそのまま残りますので注意が必要です。

入っておくべき保険

団信以外にも入っておくべき保険があります。

まず火災保険はほぼ強制です。融資してもらう住宅ローン会社か、それ以外の保険商品を自分で見つけてくることも選べますが、団体割引がきく分住宅ローンとセットで契約する方が安いです。

火災保険のオプションで水災特約があり、住む地域によっては水災の恐れが小さいのであれば外して節約することが可能です。

地震保険は支払う保険料が年間数万円と割高で5年間しか保障されません。それに家を建て直すことではなく、生活を立て直すための保険なので保障もそこまで大きくありません。それでも地震リスクに備える方がいいという意見が多いです。ちなみに地震が起因の火災は火災保険では保障されず、地震保険でしか保障されないので注意です。

あとオプションでつけたいのは個人賠償責任保険や、家財の火災保険といったところでしょう。

返済可能な物件価格

年収や保有する資産によって借りられる金額は変わります。

ただ、借りられる=返済できるではありません。ローンだけでなく生活費や教育費も必要だからです。

負担の少ない住居費は手取りの35%までに抑えるべきです。これは(税金や社会保険料を引く前の)年収負担率25%です。子どものいる家庭の場合は20%に抑えた方がいいでしょう。逆算する場合は年収の5倍程度です。

年収400万円の人で子どもがいる人であれば、400 × 20% / 12 = 約67000円までが月々の支払いになるように設定するべきです。また、これは年収ベースの計算なのでボーナス払いを追加すると年収負担率が大きくなってしまうので注意です。

現金で用意しておくお金

住宅ローンを契約する際にある程度まとまった現金が必要です。

  • 頭金…物件価格の1〜2割
  • 諸費用…物件価格の1割程度

諸費用とは住宅ローンの手数料や保証料、不動産屋への仲介手数料、その他役所関係や税金などを含めたものです。つまり物件価格の2〜3割は現金で用意しておくことが望ましいということです。

頭金なしでフルローンを組むことができる金融機関もあります。しかし、新築物件の場合は物件価格に「新築ボーナス」みたいなマージンが設定されているので、住み始めて中古になった瞬間から資産価値が大きく下がります。すると債務超過の状態になってしまい健全な資産状況とは言えなくなってしまいます。

ただ、頭金が少なくても再優遇金利で貸してくれる銀行が増えているだけに、頭金を貯めるのに何年も時間をかけるよりは早くローンを組んで早く返済を終える方が有利です。

贈与税の控除

住まいを買うのに親や親族からの援助が受けられることがあります。ただ、これは贈与税の対象となります。

黙ってこっそりやればバレないと思っていても、後々どこから資金を捻出したのか調査が入る場合があり、その状況になった時に面倒です。

幸いにも、現在は贈与税は基礎控除110万円に加えて質の良い住宅であれば800万円(消費税10%なら1200万円)、それ以外の住宅であれば300万円(消費税10%なら700万円)を上限にして贈与税がかかりません。

中古物件について

新築物件に比べて中古物件の方が市場に多く出回っています。

前にどんな人が住んでいてどんな使い方をしていたのかわからない。ゆえに欠陥や落とし穴があるかもしれないという点で、中古物件は新築物件よりも慎重に選ばざるを得ません。

しかし、中には築年数が経っていて安くなっているにもかからわず、そこまで傷んでなくて住み続けることができるお宝物件もあります。

是非中古物件も視野に入れて探してみるべきでしょう。

物件価格とかかる費用を新築と比較

中古物件の価格は新築物件と違って取引事例比較といって、条件が類似する物件の取引事例と比較して決まります。

不動産業者は「早く買い主を見つけて売り主と買い主の双方から手数料をもらいたい」と安く設定します。買い主からすれば嬉しいですが、売り主からすればもっと高い値がついてもいいところを安く買い叩かれる傾向にあるということです。

誰も入居していなくても1年が過ぎると築後未使用で中古扱いになって価格が下がりますし、築浅の中古物件は高いグレードの物件がお得に買えます。築10〜15年程の物件は割安です。

中古物件は仲介手数料が約3%ほどかかり、住宅ローンの融資額も少なくなる点は注意です。ただ、中古物件は価値相応の値段がつきますので、フルローンで購入しても新築のように債務超過状態になりにくいです。

欠陥住宅を避けるには

中古物件の最大の難所は欠陥住宅に当たるかもしれないというところ。

そこで以下の方法でリスクを回避する方が懸命です。

  • インスペクション(中古住宅の劣化状況や欠陥の有無を専門家によって確認できるサービス)を使う
  • 瑕疵保険(最長5年間の保証)を付ける(検査料と保険料で10〜15万円程)
  • アフターサービスのある不動産会社を選ぶ
  • 建築住宅性能評価付き(設計と建設の2種類)の物件を選ぶ

インスペクションは費用がかかりますが、40歳未満が中古物件を購入した場合はインスペクションや省エネのためのリフォームにかかる費用を国が一部補助してくれる制度ができました。上限金額は一戸あたり50万円、耐震工事を行う場合は65万円です。

違反建築に注意

中古物件を探す時は違反建築に注意です。これは悪徳な建築業者によって建てられたというものだけでなく、建築後に法改正があって基準を満たさなくなったものも該当します。

その基準というのが、

  • 建ぺい率:土地面積に対してどのくらいの面積まで建築してもよいか
  • 容積率:土地面積に対してどれくらいの規模の建物を建ててよいか
  • 接道義務:消防車や避難の進路のため、家の前の道が狭すぎたり道から離れていないか

中古物件の場合、最初は基準を満たしていても増築によって建ぺい率をオーバーしてしまうことがあります。そうした物件は「建ぺい率オーバー」や「再建築不可」と表記され、現金では購入できるもののローンが通りません。

また、古い基準によって建てられたものもあり、制度改正による新しい基準に満たない場合は「既存不適格建築物」としてローンの借入先が限定されてしまいます。

情報収集

今やネットの情報無しに不動産選びはできません。

様々な情報を得るために参考になるサイトをまとめておきます。

物件情報

物件を探す時は、希望するエリア→予算→広さ(間取り)の順で優先しましょう。

地域情報

用途地域にも注意

用途地域によって建てられる建物の種類が異なります。

  • 第一種低層住居専用地域…2階建てまでの住居環境○
  • 第一種住居地域…地域外の人の出入りも多数
  • 第二種低層住居専用地域…コンビニの騒音問題に注意
  • 第二種住居地域…娯楽施設の騒音問題も懸念
  • 第一種中高層住居専用地域…病院など人の集まる施設も
  • 第二種中高層住居専用地域…人の出入りが多くなりがち
  • 準住居地域…利便性と居住環境の調和○

今は特に住みにくいということはない町並みでも、用途地域によっては将来ガラリと変化する可能性があります。

例えば、もし低層住居専用地域以外の地域だと、隣に大きな建物ができて日が当たらないなどといった暮らしにくさが後から発生するかもしれません。

信用情報

指定信用情報機関のCIC

どうしても審査が通らないという人や、審査の前に自分の信用情報はどうなっているか気になるという人は、CICから信用情報を照会することができます。

参考図書

家を買う、そしてこの記事を書くにあたり新しく5冊の本を読みました。

最後に参考図書という形で紹介します。この記事に載せなかった情報もありますので、興味のある方は是非買って読んでみてください。

ちなみに僕はすべてKindleで買って読みました。

「家を買おうかな」と思ったときにまず読む本

「家を買おうかな」と思ったときにまず読む本 改訂第3版

「家を買おうかな」と思ったときにまず読む本 改訂第3版

最初に読んだ本です。基本的なことはだいたい書いてあるので、何もわからないという人はこの本から読むことをおすすめします。

プロだけが知っている! 中古住宅の選び方・買い方

プロだけが知っている! 中古住宅の選び方・買い方

プロだけが知っている! 中古住宅の選び方・買い方

中古住宅に関する本。新築しか狙っていないという人も、新築と中古それぞれのメリットとデメリットを理解するためにおすすめします。

特に中古住宅で不良物件をつかまないためのインスペクションや瑕疵保険に関することに重点が置かれています。

日本一わかりやすい一戸建ての選び方がわかる本2018-19

日本一わかりやすい一戸建ての選び方がわかる本2018-19 (100%ムックシリーズ)

日本一わかりやすい一戸建ての選び方がわかる本2018-19 (100%ムックシリーズ)

上記2冊は数年前の本であり、最新の情報が欲しいということでこちらのムック本を読みました。

そこまで真新しい情報はありませんでしたが、ハウスメーカーを実名で評価しているなど、かなり切り込んだ内容でした。

住宅ローン 借り方・返し方 得なのはどっち?

住宅ローン 借り方・返し方 得なのはどっち?

住宅ローン 借り方・返し方 得なのはどっち?

住宅ローンに特化した本で、よく選択に迷う2択でどちらが得か損かを解説してくれています。

不動産屋にだまされるな - 「家あまり」時代の売買戦略

不動産屋にだまされるな - 「家あまり」時代の売買戦略 (中公新書ラクレ)

不動産屋にだまされるな - 「家あまり」時代の売買戦略 (中公新書ラクレ)

なかなか刺激的なタイトルですが、要は不動産屋の営業マンも善意ではなくビジネス、すなわち自分の営業成績をかけて不動産を売っているということを確認させてくれます。

すべての不動産屋が騙してくるという意味ではなく、無知がゆえに知らない間に不利な取引をしてしまっているということです。知識をもって営業マンとなるべく対等な立場で取引をしましょうというコンセプトです。

上記4冊でだいたい知りたい情報は手に入ったので、この記事にも反映させている内容は少ないですが、最後のまとめとして良い本でした。